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Comment créer une SCI ?

18 janvier 2020
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SCI comme Société Civile Immobilière : qui n'a pas déjà remarqué cet acronyme au coin d'une rue, sur un chantier... Mentionné sur un panneau, ces 3 lettres annoncent généralement un projet de construction ou de réhabilitation immobilière.

La SCI est une forme juridique ; elle rencontre un succès de plus en plus vif. En effet, ce statut s’avère très utile pour gérer un patrimoine, investir ou organiser la transmission d’un bien immobilier. Mais, à quoi correspond véritablement ce statut et surtout comment créer une SCI ?

Rédiger les statuts

Une fois la décision prise de se lancer en SCI, la première étape-clé consiste alors à rédiger les statuts. Il s’agit en effet d’un passage obligé. Lors de la rédaction des statuts, on stipule formellement les modalités générales et les pouvoirs qu’on attribue à celui ou celle qui sera gérant(e) de la SCI. Dès lors, il s’agit d’une étape cruciale, car les statuts sont un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière, dans une démarche de création de SCI.

Quelles mentions doivent figurer dans les statuts d’une SCI ?

Parmi les éléments indispensables, doit bien évidemment figurer le nom de la Société Civile Immobilière. Car, c’est ce nom qui va déterminer la dénomination sociale de la SCI.
Une fois une choix du gérant effectué, il faut nommer ceux qui seront les associés (au minimum 2).

Dès sa création, gérant et associés doivent fixer la durée de vie de la SCI. Cette durée ne doit pas excéder 99 ans.
Il est également nécessaire de définir l’objet social de SCI : c’est-à-dire l’ensemble des activités qui seront exercées dans le cadre de la SCI. Cet objet social ne doit pas revêtir un caractère commercial. Ce choix va déterminer le code NAF de la SCI.
Il faut aussi que l’ensemble des associés se mettent d’accord sur le montant du capital social et celui des apports (en numéraire et en nature) de chacun des associés
Il est également utile de faire figurer en annexe des statuts de la nomination du gérant de la SCI.

Comment créer une SCI pour monter un projet immobilier

Déposer le capital social

Les associés vont devoir ouvrir un compte en banque, pour y déposer le montant du capital social de la SCI. Une fois le capital déposé à la banque, une attestation sera transmise aux associés.
Cette preuve de dépôt est le document indispensable pour immatriculer la SCI.

Publier l’annonce légale

Une fois le capital social déposé, il faut en faire « la publicité ». Pour cela il faut s’adresser à un journal d’annonces légales de son choix. Attention, le non respect de cette formalité entrainerait la nullité de l’acte.

Pour créer une SCI, le contenu de l’annonce doit respecter un certain formalisme. En effet, la date de prise d’activité, la dénomination de la société, la forme juridique choisie, le nom du (ou des) gérants, l’adresse du siège social figurent obligatoirement dans l’annonce.

Pour prouver que l’annonce a bien été publiée, le journal remet une attestation ou éventuellement une copie de la parution.
Cette preuve officielle peut ultérieurement être demandée dans le cadre d’autres démarches entamées par la SCI.

Une précision d’ordre pratique et pécunier : le coût de l’annonce légale peut atteindre 200 euros.

Constituer le dossier d’immatriculation de la SCI

Pour constituer ce dossier, il faut rassembler un certain nombre de documents.
Parmi eux, il y a l’incontournable Déclaration de non condamnation et de filiation. Il concerne le gérant. Ce document valide son identité (après vérification de sa filiation). Ainsi, il permet également de prouver que le gérant ne fait pas l’objet d’une interdiction de gérer une société.

Il y a par ailleurs la Déclaration des bénéficiaires effectifs. Ce document vise à lutter contre les problèmes de blanchiment d’argent et de terrorisme. Cette vérification permet d’identifier quelles personnes physiques détiennent plus de 25% du capital social de la société.

Il y a enfin le formulaire M0. Ce document administratif est obligatoire pour pouvoir procéder à l’immatriculation de la SCI, de toute société ou autre personne morale

Il existe également d’autres documents nécessaires pour compléter le dossier et créer une SCI. Par exemple : pièces d’identité, justificatif de domicile, attestation de parution, attestation de dépôt des fonds, etc.

Déposer le dossier au Greffe du tribunal de commerce

Une fois que le dossier est complet, pour obtenir un numéro SIREN et immatriculer la SCI, il doit être envoyé par courrier ou déposé en mains propres au Greffe du Tribunal. En revanche, ceux qui préfèrent le support numérique, peuvent faire la démarche en ligne.

Alors, après dépôt du dossier, il faut attendre que les représentants du Greffe examinent les informations et les pièces fournies. A partir de ces éléments ils peuvent décider de valider le dossier et délivrer l’extrait Kbis. Ce document permet à la SCI d’entamer légalement son activité.
Le greffe peut réclamer des pièces complémentaires sur certains dossiers. Il peut s’agit d’éléments supplémentaires qui leur permettent de décider du rejet ou de l’acceptation de la demande.

Après avoir avoir obtenu la validation de la part du greffe, les associés n’ont plus qu’à lancer officiellement la SCI. A ce propos, il est important de préciser que le choix de la SCI n’est pas adapté pour les personnes qui ont pour objectif de développer une activité de d’achat et de vente immobilière. Dans ce cas, il faut s’orienter vers la profession d’agent immobilier.

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